地产板块利润大幅下滑，头部房企下滑幅度相对较小。2021 年地产板块营业收入同比增长13%，增速较2020 年持平；归母净利润同比下降60%，2020 年为同比下降9%。2022Q1 地产板块营业收入同比减少12%，归母净利润板块整体同比减少70%。头部房企下滑幅度相对较小。2021 年第一/二/三/四梯队房企归母净利润增速分别为-24%/-113%/-55%/-159%。2022Q1 归母净利润增速分别为-1%/-113%/-44%/-109%。净资产收益率下降，2021 年度板块整体净资产收益率4.6%，同比下降5.7 个百分点。利润下滑主要两方面原因：(1)利润率大幅下降；(2)减值计提大幅增多。

　　1)利润率大幅下滑。2021 年板块整体毛利率为20.7%，同比下降5.5 个百分点，2022Q1 进一步下滑至19.4%； 2021 年板块整体净利率为4.4%，同比下降5.9 个百分点，2022Q1 进一步下滑至2.9%。

　　2)减值损失大幅增加。2021 年地产板块资产减值损失为696 亿元，2020 年同期为280 亿元。信用减值损失增加，2021 年地产板块信用减值损失为152 亿元，2020 年同期为101 亿元。

　　3)此外，三项费用及少数股东损益占比上升。2021 年板块整体三项费用占比为8.3%，同比上升0.2 个百分点；少数股东损益占净利润比重为37.1%，同比上升13 个百分点；2022Q1 板块整体比重为46.4%，同比上升22.5 个百分点。

　　负债率有所下降，现金恶化。截至2021 年末，主要房企剔除预收账款资产负债率72%，较2020 年下降1 个百分点；净负债率60%，较2020 年末下降5 个百分点；现金短债比1.56,2020 年为1.66.2021 年回款金额同比8.1%，增速下滑0.2 个百分点；2022Q1 销售回款同比降低31%。

　　整体拿地谨慎，优质房企拿地份额提升。2021 年，全国土地成交额为68458.7亿元，同比减少10.1%。2022Q1，全国土地成交额为5114.1 亿元，同比减少57%。优质房企拿地份额提升，2021 年Top 30 中的国央企拿地份额占比26.7%，同比上升1.8 个百分点。2022Q1，TOP30 中的国央企占比32.4%，较2021 年全年上升5.7 个百分点。

　　地产销售下行，优质房企市占率提升。2021 年全年住宅商品房销售金额16.27万亿，同比增长5.28%。去年7 月以来，销售持续同比大幅负增长；2022 年Q1同比减少25.6%。从百强销售数据来看，去年7 月以来，持续负增长且降幅扩大。Top 30 中的国央企销售市占率提升。2021 年Top 30 中的国央企销售金额在百强房企中占比为30.4%，较20 年全年同比增加3.8 个百分点。2022 年Q1Top30 中的国央企销售金额在百强房企中占比为35.0%，较21 年全年增加4.7个百分点。

　　投资建议：政治局会议表述积极，3 月16 日多部门联合发声以来，政策加速改善。持续看好政策改善和供给侧改革受益标的，保利发展、金地集团、南山控股、万科A、招商蛇口、建发股份、招商积余等。

　　风险提示：房地产调控超预期，大幅度收紧按揭等居民杠杆。

（文章来源：兴业证券）