2022年5月15日，中国央行正式下发了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，在这个通知中，正式对房贷利率进行大规模的下降。

其中提到“对于贷款购买普通自住房的居民家庭”，房贷利率调整为：

第一，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

第二，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这样一来，相当于现在购买“普通自住房”，房贷利率将全面出现大规模下降了，这个当然前提是“普宅标准”住房。

那么究竟下降了多少呢？我们可以大概做一个估算。

首先是首套房的房贷利率，根据央行的规定，首套房的下限利率要下降到“LPR利率－0.2%”的水平。

目前央行公布的LPR利率是4.6%，那就是相当于首套房的房贷利率要实施4.4%的房贷利率下限。

这个水平那就相当惊人了，毕竟目前大多数城市的首套房利率还在5%以上，比如北京的首套房利率目前是5.15%。

如果要实施4.4%的首套房利率，那就相当于降息65个基点。

按照贷款100万，20年来计算，每个月至少可以节省500元的月供，利息支出可以节省10万。

这个利率相当于实施了“95折优惠”，这个标准其实距离2009年的“7折优惠利率”还有一段距离。

但是相对于目前全国各大城市的房贷利率已经有了明显的下调，而且这种下调的趋势将来还会持续。

下一步估计央行就要开始调整“LPR利率”了，通过下调LPR利率，来进一步下调房贷利率，最终的水平可能会接近4%左右的历史最低。

与此同时，接下来各个地方政府还会做两件事：

第一件事就是调整“认房又认贷”，让买房人在还完贷款后，可以接着享受首套房的优惠利率，所有会有很多人开始着手置换住房，来降低持有住房的房贷利率。

第二件事就是“调整非普标准”，让越来越多的住房可以得到普宅的待遇，比如北京的普宅标准就已经十年没有调整了，这一次大概率将会实施普宅标准的调整。

所以在本次央行出台“下降首套普宅房贷利率”之后，可以基本预见，6月份将会迎来重大的政策调整期：央行下调LPR利率，各地取消认房又认贷，重点城市调整普宅标准。

以上三个动作实施结束，中国房贷利率将会迎来历史最低水平之一，将会非常接近2009年“四万亿”的时候。

而关于二套房贷利率，央行本次没有调整，依然是最低5.2%来实施，但是央行也给出了空间：各地可以“因城施策”。

所以可以预见，二套房的房贷利率大概率也会降下来，将会有大多数城市会按照最低下限的5.2%来实施。

因此本轮降息救市，信号非常明显，它意味着决策层已经意识到了楼市不稳的风险，正式启动了新一轮的“全国性救市”。

很多人可能会有疑虑：在疫情的背景下，这种救市政策真的有用吗？

其实政策本身是否有用并不重要，重要的是政府的救市决心。

只要政府想要救市，就没有救不起来的市场：一次降息不行，就二次降息，二次降息不行就大规模降准，降准再不行就可以考虑启动棚改。

经过5年的房地产调控，政府目前对楼市的救市工具非常多，只要它想拿出来，市场就一定能够火起来。

比如像北京，目前救市的工具就非常多：取消认房又认贷，上调非普标准，降低二套首付等等。

如果北京把这些工具都拿出来，北京房价恐怕还要翻一倍。

再比如目前的二线城市，大部分城市还存在严格的限购政策，禁止全国人去二线城市买入资产。

如果这些政策都陆续放开，也将会退高二线城市的房价。

之前的楼市放松，主要集中在地方政府，而这一次央行的公开出台意见，就基本上代表了决策层的意见了。

后面可能还将会有一系列的救市政策会出台，同时我们判断这一次北京大概率会在近期调整普宅标准，让大多数首套房的购房人可以享受房贷利率下降的优惠。

综上所述，央行本次的通知可以说是信号强烈，全国上下就房地产救市已经形成共识，房地产作为经济的压舱石，在内循环经济中要起到稳增长的关键作用了。

尤其是4月份的社融数据出台后，可以说贷款需求达到了历史最低水平，如何刺激居民贷款快速回升，已经是迫在眉睫的事情。

在这个背景下，央行的降息政策就非常容易理解，而且这一次降息其实还预留了后手，如果政策效果不佳，央行还可以接着出政策。

这就是不达目的，誓不罢休。

楼市新一轮行情，不远了。

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