事件：

　　央行和银保监会发布文件，坚持“房住不炒”，调整差别化住房信贷政策

　　5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，主要内容包括：坚持房住不炒，1)对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。2)在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　点评：

　　下调首套按揭下限，省级自主确定加点下限，购房促需求进入实质性阶段

　　1)此次政策调整后，全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)，调整为不低于相应期限LPR减20个基点，即按5年期以上LPR(4.6%)计算为4.4%(4.6%-0.2%=4.4%)。二套住房商业性个人住房贷款按揭利率下限仍维持现行规定，即按5年期以上LPR(4.6%)计算为5.2%(4.6%+0.6%=5.2%)。

　　2)在首套房按揭4.4%和二套房按揭5.2%的全国统一贷款利率下限的基础上，此次央行和银保监会提出，派出机构根据“因城施策”原则指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限，我们认为省级房地产市场的独立自主性提升，各地的购房促需求进入实质性执行阶段。

　　3)我们在前期多次提出，当前新冠疫情反复，影响房地产市场正常运行，需求端受居民预期收入下滑影响，购房信心尚待恢复；供给端受房企偿债高峰和疫情冲击影响，地产开发节奏放缓；“多孩政策”+“父母同住”，改善型购房的合理需求提升明显，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，可能的支持方式包括但不限于放宽“认房/认贷”标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，方式选择和具体落实将由地方政府“因城施策”执行。

　　风险分析：全球通胀预期推升地产开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企仍有信用违约的风险。

（文章来源：光大证券研究）