根据海通地产2021 年11 月25 日报告《房地产行业集中供地跟踪报告：热度快速降温，各项指标回落》，我们选取该22 个样本城市研究了第二次集中供地情况。本报告继续研究上述22 个城市2022 年第一次集中供地的情况。

　　22 年第一次集中供地溢价率小幅回升，各城市间的成交额分化严重。从2022年22 个城市第一次集中供地的总体成交情况看，成交宗数、成交占地面积、成交规划建面、成交楼面均价、平均溢价率、成交金额分别为398 块、1730 万平、3916 万平、12687 元/平、4%、4968 亿元。2022 年第一次集中供地的推地楼面均价和成交楼面均价都大于2021 年第三次。城市间土地成交额分化十分严重。成交金额最高的是上海为879 亿元，而成交金额最低的是长春仅为3 亿元。

　　22 年第一次集中供地城市土地供求环比回落，成交均价持续回升而流拍率持续回落。成交土地建面为3916.2 万平，环比2021 年第三次集中供地情况下滑39.1%；土地成交金额为4968.4 亿元，环比2021 年第三次集中供地情况下滑16.7%；成交楼面均价为12686.5 元/平，环比2021 年第三次集中供地情况增加36.7%；平均溢价率为3.97%，环比2021 年第三次集中供地情况回升1.47 个百分点；平均流拍率为15.1%，环比2021 年第三次集中供地回落6.63 个百分点。

　　22 年第一次集中供地城市土地成交面积和成交额约占2021 年15%和22%。如果我们以2021 年为基数，此次22 个样本城市第一次集中供地的土地成交规划建面、土地成交金额分别为3916.2 万平、4968.3 亿元，占2021 年全年的比例分别为15.3%、21.7%。

　　龙头开发商在22 个城市22 年第一次集中供地中拿地力度拿地力度环比回升。

　　5 家龙头开发商(碧桂园、万科地产、保利发展、中海地产等)在22 年第一次集中供地的22 个样本城市拿地建面为309.3 万平，环比2021 年第三次集中供地情况继续小幅增加5.29%。5 家龙头开发商在22 年第一次集中供地的22 个样本城市拿地金额为535.6 亿元，环比2021 年第三次集中供地情况继续大幅增加61.6%。5 家龙头开发商在22 年第一次集中供地的22 个样本城市拿地金额最高的城市是成都，为96.5 亿元。总体上，5 家龙头开发商在2022 年第一次集中供地的22 个样本城市拿地严重分化。

　　22 年第一批供地政策变化：降低门槛，提高利润空间。我们认为，2022 年首轮集中土拍较去年有较多的政策变化。首先，部分城市的集中供地由“三批次”

　　增加为“四批次”。第二，大部分城市降低了拿地门槛。2022 年首轮集中供地在减配建或自持比例、保证金比例、付款期限等方面都做了放松让渡。第三，地价回调，给予房企一定的利润空间。我们认为，上述集中供地的城市的拍地政策的调整，将有助于房企分散拿地资金的压力，激发房企的拿地信心，从而托底经济发展。

　　投资建议。2022 年6 月28 日，A 股沪深300 指数2022 年动态PE 在12.7 倍，房地产板块2022 年动态PE 在10.4 倍。我们继续看好行业蓝筹企业。建议关注：1)开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展、碧桂园、旭辉控股集团；2)商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3)物业类：碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4)文旅类-华侨城A.风险提示。偏紧的货币政策和地产调控政策将影响房地产市场的需求以及价格。

（文章来源：海通证券）